Les 4 spécificités de ce type d’investissement sont les suivantes:
1- Achat d’un logement sur plan ou neuf construit dans une résidence de tourisme classée
2- Gestion du bien confiée à une société de gestion qui s’occupera de la location du bien, de son entretien et sera garante de la perception du loyer.
3- Récupération de la TVA et réduction d’impôt.
4- Possibilité d’occuper à titre personnel le logement quelques semaines dans l’année.
UNE RESIDENCE SECONDAIRE EN RESIDENCE DE TOURISME.
Des programmes immobiliers spécifiquement conçus pour les vacances d’une clientèle touristique qui se voit offrir certains services, bénéficient de l’appellation de résidences de tourisme. Ces appartements ou chambres meublés peuvent être loués à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique dont le domicile est ailleurs. Cette clientèle bénéficie dans ces résidences de certains équipements et de services le plus souvent gérés par une société.
Ces résidences sont répertoriées en catégories et leur classement est obtenu auprès de la préfecture du leur département qui leur attribue un certain nombre d’étoiles en fonction du niveau de confort et des équipements qu’elles proposent.
Pour le vacancier, la résidence offre une formule de séjour astucieuse en proposant un hébergement assorti de services et d’activités de loisirs. Citons notamment la restauration, le nettoyage des logements, la fourniture du linge, l’accueil, la garde des enfants, mais également la présence d’une piscine, d’une salle de musculation ou de divers équipements sportifs (tennis, golf, etc.), d’une laverie. Toutes les résidences évidemment ne disposent pas de l’ensemble de ces prestations qui sont fonction de la catégorie de la résidence.
Les résidences de tourisme offrent aux résidents de multiples services qui peuvent aller de la restauration à la garde des enfants, en passant par la fourniture du linge et le ménage dans le logement.
Elles peuvent également être équipée d’une piscine et d’équipements sportifs (salle de sport, terrain de tennis par exemple)
Le niveau et la diversité des équipements varient selon les résidences et leur catégorie.
Les résidences de tourisme sont considérées comme étant des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant: l’accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il est possible pour l’investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 19,6% et donc de diminuer son coût d’acquisition de manière importante.
UNE GESTION SANS SOUCI
Les équipements nécessaires et les services proposés ont évidemment un cout dont la charge serait trop lourde en pleine propriété et les modalités d’achat proposées par les promoteurs permettent de n’assumer que le cout de l’occupation nécessaire de quelques semaines dans l’année. Pour rentabiliser un tel investissement que vous n’utiliserait que pendant vos vacances, il faut le louer le reste du temps.
Afin de rentabiliser cet investissement il faut donc le mettre en gestion lorsque vous ne l’occupez pas et c’est là qu’intervient la société d’exploitation qui va gérer votre bien pour vous en le donnant en location et en l’entretenant. Au moment de l’achat vous signerez, en plus de l’acte de vente, un bail commercial avec cette société d’exploitation.
DES LOYERS GARANTIS
La société d’exploitation vous garantit le versement d’un loyer qui est déterminé au départ. S’agissant d’un bail commercial, il est en principe indexé tous les trois ans. Le montant garanti tient compte du prix des locations saisonnières, du taux de remplissage, mais également des charges afférentes au logement (entretien, réparations) et des frais de commercialisation des séjours. Il dépend également du nombre de semaine où vous vous réservez le logement (jusqu’à cinq/six semaines).
Le versement d’un loyer dont le montant est préalablement fixé, est garanti par la société d’exploitation et indexé tous les 3ans. Le montant garanti dépend du nombre de semaines durant lesquelles vous occuperez vous-même le logement, des charges diverses, des frais de commercialisation des séjours, du prix des locations saisonnières et du taux de remplissage.
L’intérêt majeur de ce type d’investissement est l’absence de contraintes de gestion et d’entretien et la garantie de perception d’un loyer.
UN INVESTISSEMENT LOISIR DEFISCALISE
Le dispositif de défiscalisation Scellier-bouvard, encore appelé réduction d’impôt Scellier, bénéficie aux investisseurs en résidence de tourisme
Les conditions
Si vous investissez dans un logement neuf ou acquis sur plan situé dans une résidence de tourisme avant le 31 décembre 2011, vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal.
Pour cela vous devrez signer un bail commercial d’une durée d’au moins neuf ans et vous engager à louer le logement meublé pendant cette même durée à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement.
Il n’y a pas de conditions de montant du loyer ou de ressources des locataires.
L’avantage fiscal
La réduction d’impôt sera égale à 18% du prix de revient pour les investissements réalisés entre 2011 et 2012. Plusieurs logements peuvent donner droit à la réduction d’impôt au titre de la même année d’imposition mais la base de la réduction ne peut excéder 300.000€ et la réduction d’impôt annuelle est au maximum de 54.000€.
La réduction est étalée sur neuf ans, par neuvièmes, à compter de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Le prix de revient qui constitue la base de la réduction d’impôt est égal au prix d’acquisition hors taxe majoré des frais de notaire, de l’ordre de 3 % environ car il s’agit d’un logement neuf.
Exemple: En 2011, vous achetez en VEFA (c’est-à-dire sur plans) un logement neuf d’une valeur de 300.000 € dans une résidence de tourisme. Il vous est livré puis mis en location en 2012. La réduction d’impôt s’élève à : 300.000 x 18 % = 54.000 €. Elle est étalée sur neuf ans, à raison de 6.000 € par an, au titre de l’imposition des revenus des années 2012 à 2020. Dans des conditions identiques mais pour un investissement d’un montant de 200.000 €, la réduction d’impôt est de (200.000 X 18 %)/9 = 4.000 € par an.