L’OPTIMISATION DES REVENUS FONCIERS


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TRANSCRIPT

Vous avez investi dans l’immobilier dans l’espoir de consolider votre retraite ou d’améliorer à terme vos revenus. Vous vous êtes endetté car on vous a convaincu que cela était forcément avantageux. L’effet de levier devait vous aider à créer du patrimoine.

Pourtant vous constatez que malgré tous les efforts que vous faites pour gérer au mieux vos biens, votre trésorerie est négative. Loin de vous procurer des revenus complémentaires, les loyers sont versés presque intégralement à votre banque et vous devez régler sur vos deniers personnels les frais d’entretien, l’assurance et les impôts locaux.

La situation devient parfois intenable lorsqu’il s’agit de l’IMPOT SUR LES REVENUS FONCIERS. Toutes les dépenses n’étant pas déductibles, votre impôt sur les revenus fonciers est taxé sur votre tranche marginale (souvent 30% ou 41%) et le revenu net foncier est également imposable aux CONTRIBUTIONS SOCIALES (15,5%).

La structure de votre investissement vous oblige à combler un déficit de trésorerie (CASH FLOW NÉGATIF).

  • La situation est assez dramatique et impose d’agir sur deux fronts:
  • Diminuer l’impôt sur les revenus nets fonciers ;
  • Passer d’une trésorerie négative à la création d’une trésorerie positive.

1/ DIMINUER LE MONTANT IMPOSABLE DES REVENUS NETS FONCIERS

Cela implique de restructurer le patrimoine et de rechercher les biens qui sont trop endettés et ne génèrent pas un revenu brut suffisant. La rentabilité brute en France est de l’ordre de 3,5% du montant investi. C’est souvent insuffisant pour réaliser un investissement financièrement sain.

2/ CRÉER UNE TRÉSORERIE POSITIVE

Cela implique une restructuration de l’endettement, la recherche d’un nouveau financement ou la sélection d’un actif qui sera vendu pour être réinvesti dans un bien générant une rentabilité de 8% au moins. Il existe des marchés plus dynamiques que le marché français et qui protègent l’investisseur. C’est notamment le cas aux États Unis.

Choisir la bonne stratégie d’investissement immobilier permettant de créer un cash flow Positif.

Après avoir analysé votre patrimoine immobilier français et identifié les mesures de restructuration nécessaires permettant de retrouver une capacité d’investissement, vous pourriez orienter votre recherche vers un actif qui génère un double effet vertueux:

  • EFFECTUER UN INVESTISSEMENT GÉNÉRANT AU MOINS UNE RENTABILITÉ DE 8%
  • SANS SUBIR QUASIMENT AUCUN IMPÔT SUR LE REVENU (c’est le cas aux États Unis)
  • VOUS PERMETTANT D’ENCAISSER UN FLUX RÉGULIER DE TRÉSORERIE POSITIVE.

Il existe de nombreuses Family Homes aux Etats Unis au prix d’environ 150.000 $ et louées 1000 $ par mois.

POURQUOI INVESTIR SUR LE MARCHE AMERICAIN ?

Contrairement à la France, le marché immobilier est orienté vers les investisseurs:

  • Le droit est favorable au propriétaire qui peut faire expulser rapidement un locataire défaillant;
  • Dans de nombreux Etats du middle west, les biens sont nettement moins chers qu’en Europe;
  • Les locataires sont nombreux car leur endettement actuel (notamment après des études universitaires) ne leur permet pas d’obtenir un emprunt immobilier – alors même que leurs salaires sont assez confortables;
  • Le montant des loyers est plus élevé qu’en France. Il en résulte un taux de rentabilité brute de 8%;
  • La FISCALITE est très avantageuse car elle permet notamment d’amortir le bien ;
  • Les revenus fonciers sont donc très faibles et l’imposition de l’investissement extrêmement réduite.

Cliquez sur le lien pour découvrir les modalités de structuration de l’investissement aux USA.

EN QUALITE D’AVOCAT MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES et EN QUALITE DE MEMBRE DU RESEAU AMERICAIN REALTOR, JE PEUX VOUS ASSISTER POUR PROCEDER A UN AUDIT DE VOS INVESTISSEMENTS EN FRANCE ET VOUS ACCOMPAGNER POUR LA RECHERCHE, LA STRUCTURATION ET L’ACQUISITION D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA.

Après avoir restructuré votre patrimoine immobilier vous serez placé à nouveau dans un cercle vertueux.

Optimisation des revenus fonciers