Structurer un investissement immobilier US


investissement immobilier USPour réaliser un investissement immobilier aux États Unis, il faut très tôt se poser les bonnes questions pour optimiser son projet. Le marché immobilier US est spécifique en ce qu’il est plus favorable aux propriétaires investisseurs qu’en France. Il permet également d’obtenir des rendements plus élevés et autorise l’éviction de locataires qui ne payent pas leur loyer dans des délais rapides.

Si vous vous posez des questions comme: Comment effectuer une recherche d’appartements aux Etats Unis ? Quelle est la fiscalité de la location ? Comment trouver une maison à Miami ? nous pourrons vous aider à aborder ces questions avec une vision stratégique cohérente avec votre patrimoine.

Investir dans l’immobilier sur le marché américain peut s’avérer être opportun dans le cadre d’une diversification et d’une recherche de protection du patrimoine. Cela est particulièrement vrai aux Etats-Unis lorsque l’investissement est logé dans une LLC (limited liability company) qui est l’équivalent d’une Sarl mais avec l’anonymat d’une SA.

La LLC a son patrimoine propre, séparé de celui des associés. C’est pourquoi la personnalité juridique de la LLC protège les associés contre leurs propres créanciers dans la mesure où il est nécessaire d’obtenir une décision spéciale d’une juridiction (charging order) pour atteindre le patrimoine des associés. Or lorsque le dossier de la LLC est bien tenu et que les patrimoines sont gérés de façon séparée, une telle décision est très difficile à obtenir.

L’investissement l’immobilier américain doit être structuré de manière à protéger la vie privée des associés, sauvegarder leur patrimoine et optimiser la fiscalité.
Du fait du principe d’imposition sur le revenu global, l’optimisation fiscale du revenu immobilier américain est une force motrice dans une transaction.

 

Confidentialité et protection du patrimoine
La plupart des investisseurs étrangers sont motivés par le respect de la vie privée et la non divulgation des investissements réalisés. A cette fin, les actifs américains doivent être logés dans une LLC. Sa dénomination peut évidemment être détachée du nom des associés et une appellation générique peut être adoptée. La liste des propriétés appartenant à une LLC n’est pas divulguée publiquement aux États-Unis. Dans certains Etats le nom du gestionnaire de la LLC n’a pas à être divulgué.

A ce titre une LLC procurera à ses propriétaires individuels une protection à l’encontre de toute action en responsabilité découlant de l’actif immobilier ou de l’activité de la société. Les participations dans les LLCs ne sont pas saisissables par les créanciers. Le patrimoine de l’actionnaire est protégé et la responsabilité est limitée à l’actif de la société. Mais cet aspect est lui-même largement atténué puisque comme en France, la société contracte systématiquement une assurance. Ces caractéristiques procurent à la LLC des atouts  de protection des actifs et de limitation de responsabilité très efficaces.

 

Optimisation fiscale
L’investisseur étranger est souvent désigné par l’administration fiscale américaine sous l’appellation étranger non-résident (NRA – non resident alien). En règle générale, un non-résident investisseur immobilier formule une simple option pour être imposé sur le revenu net foncier dégagé par son investissement. Or le revenu net foncier imposable est beaucoup plus faible qu’en France car il est possible de déduire un amortissement pendant toute la durée de mise en location. Ce qui n’est pas possible dans le cadre des revenus fonciers français.

Il est résulte que l’impôt afférent à un bien immobilier mis en location aux Etats-Unis sera significativement inférieur à celui qui serait payé en France.

Illustration chiffrée. Soit un bien acheté 170.000 dollars et loué aux Etats 1150 dollars par mois. Comparons la détermination du revenu net foncier imposable. Nous ne tenons pas compte du fait que le loyer brut lui-même serait inférieur en France car en effet, le revenu brut est plus important aux Etats Unis, le marché y étant plus favorable. La rentabilité brute est de 8,5% à 10% en moyenne alors qu’en France, elle est de 3,5% à 5%.

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De plus au moment de la revente il est possible de bénéficier d’un report d’imposition de la plus-value lorsque le prix de vente est réinvesti dans un bien immobilier de même catégorie. Il est donc possible de développer son patrimoine immobilier locatif dans un cadre fiscal de faveur.

Certes il existe une retenue à la source de 10% sur les reventes de biens immobiliers par les étrangers. Mais cette retenue à la source n’est pas due lorsque le prix de revente est inférieur à 300.000 dollars – ce qui très souvent le cas des biens immobiliers locatifs.

Comprendre la convention fiscale France – Etats-Unis

Classiquement, la convention fiscale franco-américaine réserve le droit d’imposer les revenus fonciers à l’Etat de situation des biens. Si vous investissez dans un bien immobilier mis en location, vous serez imposables aux Etats-Unis sur le revenu foncier calculé selon les modalités américaines – donc après déduction d’un amortissement auquel vous n’auriez pas droit en France, ce qui est avantageux. Conformément à l’article 6 de la convention fiscale, les revenus immobiliers tirés de la location d’un bien immobilier situé aux Etats-Unis sont imposables aux Etats-Unis. Vous aurez à reporter également en France ce revenu net foncier mais pour éviter toute double imposition, ce revenu donne droit à un crédit d’impot égal à l’impot français. Ce qui équivaut à une exonération. Cette formalité est effectuée en France sur l’imprimé 2047.

Immobilier et succession
L’impôt sur les successions est assez élevé et peut atteindre 40% mais il peut être éliminé ou réduit significativement grâce à une structuration appropriée. La planification fiscale préalable peut éliminer ou réduire les obligations à l’impôt successoral américain des non-résidents. Par exemple, l’immobilier américain détenu au travers d’une société étrangère n’est pas compris dans sa succession. Cela permet la conversion d’un actif immobilier en un actif incorporel non-US. Il est utile de coupler holding française et LLC américaine. Dans ce domaine, la recherche de la structure optimale exige une personnalisation pointue de l’accompagnement.

 

Les structures de propriété pour les investisseurs étrangers
La structure la plus avantageuse pour l’investisseur immobilier locatif depuis l’étranger est la LLC car elle offre une fiscalité optimisée tout en assurant une responsabilité limitée et une protection de la vie privée.

La LLC est la Limited Liability Company – nous pourrons la constituer pour vous. Il nous suffira d’un pouvoir, en qualité d’avocat nous pouvons vous représenter.

Le patrimoine de la LLC n’est pas lui-même publié et son organisation peut également être optimisée.

 

Conclusion
Structurer correctement les investissements étrangers aux États-Unis implique de prendre en compte le droit des sociétés, la limitation de la responsabilité, la confidentialité et la planification fiscale. En plus des incidences fiscales fédérales évoquées ci-dessus, il peut aussi y avoir des questions fiscales de l’Etat, qui sont au-delà de la portée de cet article.