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Jusqu’au 31.12.2010, les investissements portant sur un logement situé dans une résidence de tourisme classée de certaines zones du territoire ou les acquisitions de logements situés dans une station classée ou une commune touristique ouvrent droit à une réduction d’impôt. L’investissement peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS. Il peut porter sur l’acquisition d’un logement et, le cas échéant, le financement de travaux. Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant 9 ans au moins. L’avantage fiscal est réparti sur 6 années maximum. |
nota: ce régime est remplacé à compter de 2011 par le Scellier Meublé
1 – ACQUISITION D’UN LOGEMENT
L’investissement doit porter sur un logement situé dans une résidence de tourisme classée, c’est-à-dire un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière et satisfaisant à des conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité.
La résidence de tourisme, définie par l’arrêté du 14 décembre 1986 modifié, est un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière, gérée par une seule personne physique ou morale.
Peuvent ouvrir droit à réduction d’impôt au titre de l’année 2010 les opérations suivantes :
– l’acquisition directe en 2010 d’un logement neuf déjà achevé ou dont l’achèvement est intervenu la même année ;
– l’acquisition en 2010 d’un logement neuf (déjà achevé ou dont l’achèvement est intervenu en 2010) par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (société civile immobilière de gestion, société immobilière de copropriété, société civile de placement immobilier ou toute autre société de personnes) ;
– l’acquisition directe ou par l’intermédiaire d’une société, d’un logement en l’état futur d’achèvement et dont l’achèvement est intervenu en 2010.
> Le logement fait partie d’une résidence de tourisme
Elle doit comprendre au moins 100 lits et être dotée d’équipements et de services communs. Elle doit être constituée sous la forme d’un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière, géré par un exploitant professionnel (personne physique ou société). Elle doit être classée résidence de tourisme par le préfet (BOI 5 B-14-06).
> Les engagements du contribuable
Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire (personne physique ou société non soumise à l’IS) de louer le logement nu, de façon effective et continue, pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme ;
La location doit prendre effet dans le mois qui suit :
– en cas d’acquisition d’un logement neuf, la date de l’acquisition ;
– en cas d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, la date de l’achèvement ;
– en cas d’acquisition d’un logement à réhabiliter, la date d’achèvement des travaux.
La durée de 9 ans est calculée de date à date. Au cours de cette période, le propriétaire (ou l’associé) peut se réserver des périodes d’occupation du logement (8 semaines par an au maximum) à condition, notamment, d’acquitter un prix d’occupation au moins égal à 75 % du prix public.
Le bénéfice de la réduction d’impôt est également subordonné à l’engagement de chaque associé, en cas d’investissement par une société, de conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la durée de 9 ans.
> Calcul de l’avantage fiscal
La réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement réalisé. Celui-ci s’entend du prix de revient du logement (prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition, c’est-à-dire des honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et TVA) en cas d’investissement direct ou de la quote-part du prix d’acquisition du logement (au sens défini ci-dessus) par la société correspondant aux droits de l’associé, en cas d’investissement par l’intermédiaire d’une société de personnes.
Le taux de la réduction d’impôt est égal à 25 %.
Le montant de l’investissement à prendre en compte est plafonné à 50 000 € pour les personnes célibataires, veuves ou divorcées ou à 100 000 € pour les couples mariés ou liés par un Pacs. Dans cette situation, le montant maximum de la réduction d’impôt est donc de 12 500 € pour les personnes seules et de 25 000 € pour les personnes mariées ou liées par un Pacs.
Quelle que soit la nature de l’investissement (investissement direct ou par l’intermédiaire d’une société), un engagement de louer le logement non meublé, pendant neuf ans au moins, à l’exploitant de la résidence de tourisme doit être souscrit par le propriétaire.
Si le propriétaire est une personne physique, cet engagement de location est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction est demandé (année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure).
Si le propriétaire est une société de personnes, l’engagement de location est constaté lors du dépôt de la déclaration de résultats de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
2 – LA REALISATION DE TRAVAUX
Les contribuables domiciliés en France bénéficient d’une autre réduction d’impôt au titre de certains travaux, réalisés de 2005 à 2012, de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration de logements.
L’investissement doit être réalisé directement par le contribuable. La réduction d’impôt ne s’applique pas :
– aux investissements réalisés par une société non soumise à l’IS ;
– aux logements dont le droit de propriété est démembré.
> Caractéristiques du logement concerné
Les travaux doivent être réalisés dans l’un des biens suivants :
- un logement faisant partie d’une résidence de tourisme classée et située dans les mêmes zones que celles prévues pour l’acquisition d’un logement neuf dans une résidence de tourisme à compter de 2005 ;
- un logement achevé depuis au moins 15 ans, situé dans ces mêmes zones et destiné à la location en tant que meublé de tourisme (location saisonnière à une clientèle de passage). Pour obtenir ce classement, le loueur doit en faire la demande en mairie (sont notamment concernés les gîtes) ;
- un logement achevé depuis au moins 15 ans et faisant partie d’un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (Oril ; code de l’urbanisme, art. L 318-5).
> Nature des travaux
Les travaux de reconstruction et d’agrandissement s’entendent normalement de ceux qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Ces travaux ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Ils peuvent, sous certaines conditions, faire l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement.
Les travaux de réparation sont ceux qui ont pour objet de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.
Ces dépenses sont, en principe, déductibles des revenus fonciers. Dans la mesure où le contribuable entend bénéficier de la réduction d’impôt au titre de ces travaux, il doit donc renoncer à la faculté de déduire ces dépenses pour la détermination des revenus catégoriels.
Les travaux de grosses réparations sont ceux qui, en cas de démembrement du droit de propriété, incombent au nu-propriétaire en application de l’article 605 du Code civil et qui sont énumérés à l’article 606 du même Code (réparation des gros murs, rétablissement des poutres et des couvertures entières, notamment) ainsi que des travaux dont l’importance excède celle des opérations courantes d’entretien et qui consistent dans la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en état d’être utilisé conformément à son objet.
> Les engagements à prendre
Si les travaux sont réalisés dans un logement situé dans une résidence de tourisme ou dans un village inclus dans une Oril, vous devez vous engager à le louer non meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence ou du village. S’ils sont réalisés dans un logement destiné à devenir un meublé de tourisme, vous devez vous engager à le louer meublé à des personnes physiques, au moins 12 semaines par an pendant les 9 années qui suivent celle de l’achèvement des travaux.
> Montant de la réduction d’impôt
Le montant des dépenses de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration effectivement supportées par le propriétaire est retenu dans la limite annuelle de 50 000 € (personnes seules) ou 100 000 € (couples).
Pour le calcul de la réduction d’impôt de 40 % (36 % pour les dépenses payées en 2011 et 2012), le montant des subventions publiques accordées au contribuable pour financer les travaux n’a pas à être déduit des dépenses retenues.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de paiement des travaux.