COMMENT INVESTIR EN EXONERATION D’ISF ?


Par le biais d’une souscription au capital d’une société qui procède à une acquisition immobilière éligible, l’article 885 I ter du CGI permet à l’associé d’investir en exonération d’ISF, en totalité, sans limitation de montant, sans limitation de temps.
Cet article exonère d’ISF, sous certaines conditions, les titres reçus en contrepartie de la souscription au capital de petites et moyennes entreprises (PME) ayant leur siège dans un Etat membre de l’Union européenne, en Islande, en Norvège. Cette exonération est totale et s’applique sans limitation de montant.

COMMENT PROCEDER POUR SOUSCRIRE ?
Le dispositif est simple dans ses principes et ses modalités: l’investisseur qui souscrit au capital d’une PME soit au moment de la création de la société, soit à l’occasion d’une augmentation de capital, reçoit des titres qui seront exonérés d’ISF en totalité et de façon permanente dès lors que la société est une PME et exerce une activité éligible.

Les conditions d’exonération d’ISF portent essentiellement sur la qualité de PME de la société et sur ses activités.
Le premier critère est simple car la notion de PME fait l’objet d’une définition au niveau européen à travers des critères objectifs qui sont faciles à contrôler: la société doit avoir moins de 250 salariés, un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 M € et un total du bilan annuel n’excédant pas 43 M €.

Les activités éligibles sont classiquement celles qui répondent à la définition d’un investissement professionnel: les apports doivent être effectués au profit de sociétés exerçant exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les sociétés ayant une activité de gestion de patrimoine mobilier (notamment les organismes de placement collectif en valeurs mobilières) ainsi que celles ayant une activité de gestion et de location simple d’immeubles étant expressément exclues du dispositif.

Le choix de l’activité exercée est donc crucial car d’elle dépend l’exclusion ou la validation de l’exonération.

 

COMMENT PROCEDER POUR INVESTIR ?

C’est à ce dernier titre que la réglementation a changé et que l’administration suivant un courant de jurisprudence a ouvert le champs d’exonération ISF à certaines activités de location immobilière.

Tout d’abord, l’exonération est ouverte aux activités de promotion immobilière. L’administration l’a confirmé explicitement: demeurent éligibles à l’avantage fiscal les activités de construction d’immeubles en vue de leur vente.

Mais surtout, l’exonération d’ISF est étendue à certaines activités de location immobilière recherchées par l’investisseur en quête d’un immeuble de rapport. Sont éligibles les activités de locations meublées lorsqu’elles constituent des hébergements touristiques de courte durée (location à la semaine, à la quinzaine ou au mois) et que les biens sont affectés de manière pérenne à cette activité : chambres d’hôtes, gîtes ruraux, meublés classés de tourisme.

 

COMMENT PROCEDER POUR STRUCTURER ?
investissement direct ou investissement via une holding.

Initialement limitée aux souscriptions directes au capital de PME, l’exonération a été étendue aux souscriptions effectuées via une société holding. L’exonération est applicable non seulement aux souscriptions directes mais également à celles effectuées via une société holding remplissant l’ensemble des conditions exigées pour les PME opérationnelles (à part celle relative à l’activité). Les titres de la Holding reçus en contrepartie de la souscription au capital lors de sa constitution ou à l’occasion d’une augmentation de capital seront exonérés d’ISF dès lors que ladite holding investit dans des PME dont l’objet correspond aux activités éligibles – notamment dans les hébergements touristiques de courte durée.

La structure dédiée à un immeuble éligible peut donc correspondre au schéma suivant dans lequel plusieurs investisseurs peuvent être regroupés pour participer ensemble à la réalisation d’un investissement immobilier en exonération d’ISF:  INVESTISSEURS    >> HOLDING   >> FILIALE OPERATIONNELLE.

Seules sont concernées les souscriptions au capital de sociétés communautaires. Elles doivent donc avoir leur siège de direction effective dans un Etat membre de l’Union européenne, en Islande, en Norvège.

Enfin, dernier assouplissement qui permet de renforcer la gestion collective de plusieurs investisseurs, l’administration a confirmé que les souscriptions au capital de sociétés holdings animatrices de leur groupe, qui participent activement à la conduite de sa politique et au contrôle de leurs filiales et leur rendent, le cas échéant et à titre purement interne au groupe, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers, sont considérées, pour le bénéfice de l’exonération d’ISF prévue à l’article 885 I ter du CGI au titre de l’investissement direct, comme des souscriptions directes au capital de sociétés opérationnelles.