La réalisation d’un investissement locatif dans l’immobilier résidentiel neuf entre 2009 et 2012 dans le cadre du dispositif Scellier, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur le revenu, ouvre droit à une réduction d’impôt (CGI, art. 199 septvicies). Pour en bénéficier, vous devez vous engager à louer le logement nu, 9 ans au moins, à usage de résidence principale d’un locataire autre qu’un membre de votre foyer fiscal, moyennant un loyer plafonné.
Ouvrent droit à la réduction d’impôt :
– les acquisitions à titre onéreux de logements vétustes qui font l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Les travaux de réhabilitation peuvent être réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur. Dans ce dernier cas, un contrat de vente d’immeuble à rénover doit en principe être conclu (Inst. 5 B-17-09 Fiche 2 n° 17 et 18).
Personnes concernées. La réduction d’impôt s’applique aux contribuables et aux associés de sociétés non soumises à l’IS domiciliés en France (au sens de l’article 4 B du CGI. L’investissement peut être réalisé en indivision.La réduction d’impôt ne s’applique pas aux porteurs de parts de fonds de placement immobilier.
Logements concernés. La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions, à titre onéreux, de 2009 à 2012 (2013 ou 2017 outre-mer) :
– de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou ne répondant pas aux caractéristiques de décence en vue de leur réhabilitation ;
– de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation ;
– de logements que le contribuable fait construire ;
– de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable ;
– de logements issus de la transformation d’un local à usage autre que l’habitation lorsque l’acquisition entre dans le champ d’application de la TVA.
La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat. La construction ou les travaux de transformation doivent être achevés au plus tard le 31.12 de la 2e année suivant celle de la demande de permis de construire ou de l’acquisition du local.
ZONES: Les logements doivent être situés dans des communes classées par arrêté dans certaines zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. En pratique, pour les investissements réalisés jusqu’en 2010, les communes doivent être classées dans les zones A, B1 et B2 retenues pour l’application du Robien recentré.
BASE DE LA RÉDUCTION D’IMPOT
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’investissement, retenu dans la limite de 300 000 €. Le nombre d’opérations y ouvrant droit est limité à une par année et par foyer fiscal, quelle qu’en soit la composition. La détermination du prix de revient du logement dépend du type d’investissement réalisé.
Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement
Il s’agit du prix d’acquisition, frais compris (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, TVA, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, etc.). Le prix d’acquisition des dépendances entre dans la base de la réduction d’impôt, sauf s’il s’agit d’un garage loué par un bail distinct.
Les logements acquis inachevés
Il s’agit du prix d’acquisition du local, frais inclus, majoré du coût des travaux d’achèvement, y compris des aménagements intérieurs indispensables pour rendre le bien habitable et qui sont indissociables des travaux d’achèvement.
Les logements que vous faites construire
Il s’agit du prix d’acquisition du terrain (frais compris), majoré du prix de la construction (frais d’architecte, prix d’achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers, frais généraux liés à la construction, etc.) et des équipements initiaux (sanitaires, chauffage, etc.). Si le terrain a été acquis gratuitement, il faut retenir sa valeur déclarée lors de la succession ou de la donation, majorée des frais d’acquisition. Vous pouvez aussi tenir compte des frais de viabilisation et d’aménagement engagés avant la construction (frais de voirie, de réseaux et de distribution).
En cas de construction sur un terrain déjà construit, les frais de démolition et le prix de la construction à démolir ne sont pas pris en compte dans la base de la réduction d’impôt.
Les locaux acquis pour être transformés en logements
Il s’agit du prix d’acquisition du local (frais compris), majoré du coût des travaux de transformation (travaux de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration réalisés pour rendre les locaux habitables). Les réparations indissociables des travaux de transformation sont également prises en compte.
Les logements acquis vétustes pour être réhabilités ou vendus en l’état futur de rénovation
Il s’agit du prix d’acquisition du logement (frais compris), majoré du coût des travaux de réhabilitation (ou des travaux stipulés dans le contrat de vente d’immeubles à rénover). Les frais d’établissement des états et attestations, avant et après travaux, peuvent aussi être pris en compte. En cas d’acquisition d’un logement vétuste à réhabiliter, vous pouvez, par ailleurs, bénéficier du crédit d’impôt équipement. Dans ce cas, le prix de revient du logement retenu pour le calcul de la réduction d’impôt doit être diminué du montant de ce crédit.
Les logements acquis par l’intermédiaire d’une société
La base de la réduction d’impôt accordée à chaque associé est égale à la fraction du prix de revient du logement payé par la société correspondant à ses droits sociaux. Par exemple, si le logement vaut 250 000 €, l’associé d’une SCI détenant 35 % des parts sociales a droit à une réduction d’impôt calculée sur une somme égale à 87 500 € (35 % de 250 000 €).
Le plafond de 300 000 €
Le prix de revient du logement est plafonné à 300 000 €. Il s’agit d’un plafond annuel, les contribuables ne pouvant réaliser qu’une seule opération par an. Il s’applique quelles que soient les modalités de réalisation de l’investissement. Ainsi, en cas d’acquisition à plusieurs, dans le cadre d’une indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix du logement correspondant à ses droits, retenu dans la limite de 300 000 €. En cas d’acquisition par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction sur la quote-part du prix du logement correspondant à ses droits, retenue dans la limite de 300 000 €.
La limitation du nombre d’investissements
Le nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction est limité à un par an et par foyer. Peu importe que le logement appartienne aux deux membres d’un couple, à un seul d’entre eux ou à d’autres membres du foyer. Cette limitation s’applique également en cas d’investissement par l’intermédiaire d’une société : chaque associé ne peut bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement appartenant à la société, au titre d’une même année. En cas de cumul d’investissements en direct et via une société (hors SCPI) au titre d’une même année, vous devez choisir celui pour lequel vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt.
Par exception, si deux célibataires ayant réalisé la même année un investissement Scellier se marient ou concluent un pacs, le nouveau foyer constitué peut continuer de bénéficier des deux réductions correspondantes. En cas d’acquisition d’un nouveau logement après l’union, le couple peut même bénéficier d’une troisième réduction, y compris si l’investissement intervient la même année que les précédents.
Cette limitation n’interdit pas non plus de cumuler, la même année, un investissement réalisé en direct (ou via une SCI) avec la souscription de parts de SCPI. Dans ce cas, l’ensemble ne peut être retenu qu’à hauteur de 300 000 €.
TAUX DE LA REDUCTION D’IMPOT
Ce taux varie selon l’année de réalisation de l’investissement et selon les performances énergétiques de la construction. Il est majoré pour les investissements réalisés outre-mer. Par ailleurs, si vous optez pour une location en secteur intermédiaire, vous pouvez bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt, sous la condition que vous vous engagiez à poursuivre la location au terme de votre engagement initial. Le taux de la réduction et de son complément est diminué de 10 % pour les investissements réalisés à partir de 2011.
Les investissements en métropole
Le taux de la réduction est fixé à :
25 % pour les investissements réalisés en 2009 et en 2010 ;
22 % pour les investissements réalisés en 2011 bénéficiant du label BBC (bâtiment basse consommation) et 13 % pour les non-BBC ;
18 % pour les investissements réalisés en 2012 bénéficiant du label BBC et 9 % pour les autres. La date à retenir pour déterminer le taux applicable diffère en fonction de la nature de l’investissement : date de signature de l’acte d’acquisition pour les logements neufs et assimilés (y compris les logements acquis en état futur d’achèvement ; Vefa) ; date de dépôt de la demande de permis de construire pour les logements que vous faites construire.
Nota : les investissements ayant donné lieu à une réservation en 2010 et à la signature de l’acte de vente avant le 1.2.2011 ouvrent droit à une réduction de 25 % ; ceux signés entre le 1.2.2011 et le 31.3. 2011 à une réduction de 25 % (BBC) ou 15 %.
Les investissements outre-mer
Le dispositif Scellier est prolongé dans les départements et collectivités d’outre-mer pour les investissements réalisés jusqu’en 2013 et le dispositif Scellier-intermédiaire pour ceux réalisés entre 2014 et 2017. En outre, le taux de la réduction d’impôt est majoré. Il est fixé à :
- 25 % pour les logements acquis ou construits dans les DOM entre le 1.1.2009 et le 30.12.2009 qui respectent les plafods de la zone B1 ;
- 40 % pour les logements acquis ou construits dans les DOM et les COM entre le 27.5.2009 et le 31.12.2010 qui respectent les plafonds du décret de décembre 2009 ;
- 36 % pour les logements acquis ou construits dans les DOM et les COM en 2011 ;
- 31 % pour les logements acquis ou construits dans les DOM et les COM entre 2012 et 2017.
La date à retenir pour déterminer le taux applicable est la même que celle retenue pour les investissements en métropole.
IMPUTATION DE LA REDUCTION D’IMPOT
La réduction est répartie par parts égales sur 9 années. Le complément de réduction est réparti par parts égales sur les 3 ou 6 années suivantes. Son point de départ diffère selon la nature de l’investissement réalisé. La fraction de la réduction qui n’a pas pu être imputée au titre d’une année, faute d’imposition suffisante, est reportable sur les impôts des 6 années suivantes.
Le point de départ de la réduction
La première année d’imputation de la réduction d’impôt est spécifique à chaque type d’investissement. Pour les logements neufs, il s’agit de l’année de leur acquisition (année de signature de l’acte notarié de vente). Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, les locaux acquis inachevés, ceux acquis pour être transformés ainsi que les logements que vous faites construire, il s’agit de l’année d’achèvement du logement. Pour les logements vétustes à réhabiliter, enfin, c’est l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation qui est retenue. La date prise en compte pour déterminer le point de départ de l’imputation de la réduction est différente de celle qui conditionne son taux.
La répartition de la réduction
Le montant total de la réduction d’impôt est réparti, par parts égales, sur 9 ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Si vous acquérez plusieurs logements en Scellier sur la période 2009-2012, vous devrez répartir distinctement sur 9 années la réduction d’impôt attachée à chacun d’eux. Vous commencerez alors par imputer, chaque année, la réduction d’impôt issue de votre première opération, puis celles liées aux suivantes, dans l’ordre chronologique.
Si vous optez pour une location en secteur intermédiaire et prorogez votre engagement de louer au terme des 9 ans, le complément de réduction sera réparti par parts égales sur ces années supplémentaires.
Le report des réductions non imputées
Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année excède vos impôts dus au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur vos impôts des 6 années suivantes, tant que le logement reste loué. La fraction non imputée dans ce délai est définitivement perdue. Si vous êtes dans cette situation, vous devrez commencer par imputer les fractions de réductions en report avant d’imputer celle correspondant à l’année en cours. De même, si, ayant des fractions de réductions en report, vous réalisez un nouvel investissement Scellier, vous devrez commencer par imputer les réductions en report avant d’imputer celle liée à votre dernière opération.
ENGAGEMENT A SOUSCRIRE
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, pendant une durée minimale de neuf ans.
Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’engagement est pris par cette dernière, la location ne pouvant être conclue avec un associé ou un membre de son foyer fiscal.
L’associé qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit, en outre, s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location. Il en va de même lorsque le logement est la propriété d’une SCPI.
L’engagement est pris sur un imprimé spécifique n° 2044 EB.
A l’engagement de location doivent être joints les documents suivants :
– une copie du bail ;
– les modalités de calcul de la réduction d’impôt : copie des actes authentiques, factures des entrepreneurs ;
– en cas de location dans le secteur intermédiaire, une copie de l’avis d’imposition du locataire (ou du sous-locataire) établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail ;
– en cas de location à un organisme qui donne le logement en sous-location, un document faisant mention du loyer payé par le sous-locataire.
Les autres documents à joindre dépendent du type d’investissement réalisé :
– en cas de construction de logements, une copie de la demande de permis de construire, de la déclaration d’ouverture de chantier et de la déclaration d’achèvement des travaux ;
– en cas de transformation d’un local en logement, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation antérieure ;
– en cas de réhabilitation d’un logement ancien, un état descriptif du logement et des attestations relatives aux critères de décence avant et après la réalisation des travaux établis par un contrôleur technique.